Kosten beim Kauf und Verkauf

Kostenaufstellung

In Deutschland gibt es klare Regelungen bezüglich der Provisionsaufteilung. Seit der Einführung der neuen Provisionsteilung vom 23.12.2020 gilt eine ganz strikte Provisionteilung zwischen Verkäufer und Käufer.

Zusätzlich zu der Maklerprovision fallen beim Kauf weitere Kosten an. Diese sind die Grunderwerbssteuer und die Notarkosten in ihrer Gesamtheit als Summe der Teilleistungen.

Lesen Sie hier alle wichtigen Informationen zu den einzelnen Kostenpositionen.

Gerne beraten wir Sie in diesen Angelegenheiten. Schreiben Sie dazu gerne eine Mail, rufen Sie und gerne an oder kommen Sie auf einen Kaffee in unserem neuen Büro vorbei.

Wird eine Immobilie veräußert, sollte sich der Verkäufer für den Verkauf über einen Makler entscheiden. Die Vorteile dabei sind absolute Professionalität und ein schneller und fehlerfreier Durchlauf.

Für den Verkauf der Immobilie erhält der Makler eine zuvor festgelegte Maklerprovision, welche per Verkaufsauftrag vertraglich festgehalten wird.

Seit dem 23.12.2020 gilt das neue Gesetz zur Provisionsteilung. Laut dieses Gesetzes kann der Verkäufer bis zu 50% der Provision an den Käufer abtreten. Dies ist allerdings kein Zwang, sodass der Verkäufer sich auch zur vollen Provisionszahlung bereiterklären kann, wodurch die Immobilie provisionsfrei angeboten werden kann.

Ist nun allerdings eine Firma beteiligt, tritt dieses Gesetz nicht in Kraft und die bis dahin geltenden Regeln treten in Kraft. Laut diesen kann die Provision dann komplett an die Firma abgetreten werden.

Wie hoch ist die Provision?

Die höhe der Provision richtet sich nach der ortsüblichen Courtage des jeweiligen Bundeslandes. Bei uns in Niedersachsen liegt diese bei 5% netto.

Eine Immobilie kann aber auch Provisionsfrei angeboten werden, wenn sich der Verkäufer dazu bereit erklärt, die volle Provision selbst zu tragen. Die Vorteile davon sind vielfältig. Zum einen erhält der Käufer der Immobilie eine höhere Flexibilität bei der Finanzierung seiner Wunschimmobilie. Zudem kommen auch mehr Interessenten für den Kauf einer Immobilie infrage, da mehr Eigenkapital in die Finanzierung der Immobilie eingebracht werden kann. Der Vorteil für den Käufer: Die Bank bietet aufgrund des höheren Eigenkapitals bessere Zinskonditionen für den Käufer der Immobilie an.

Das Bestellerprinzip greift nicht

Anders als im Mietmarkt gibt es im Kaufmarkt das Bestellerprinzip nicht. Hier wird die gesamte Courtage vom Auftraggeber der Dienstleistung gezahlt, der aber die Provision nach oben genannten Teilungsgesetz aufteilen kann. Bei der aktuellen Regelung zahlt der Käufer einer Wohnimmobilie nur maximal das, was der Verkäufer als Auftraggeber der Dienstleistung auch zahlt. Alternativ ist es nur möglich, dass der Verkäufer die gesamte Courtage alleine zahlt.

Wann ist die Courtage fällig?

Die Kosten für den Immobilienmakler sind anders als die Zahlung des Kaufpreises meist mit einer Frist von 10-14 Tagen nach Unterzeichnung des Kaufvertrages an den Makler zu zahlen. Die Aufnahme der Maklerklausel (Vermerk im Kaufvertrag, dass ein bestimmter Makler den Verkauf angebahnt und vermittelt hat) ist nicht notwendig. Der Makler hat durch den individuellen Vertrag mit dem Verkäufer und dem Käufer, Ansprüche auf die Courtage nach erfolgreichem Verkauf der Immobilie.

Ein Grundstückskauf muss in Deutschland durch einen notariell beglaubigten Kaufvertrag abgeschlossen werden. Die Einzelheiten führen jedoch immer wieder zu Unsicherheiten bei Käufer und Verkäufer. Gerade die Kosten die durch das Notariat entstehen sollte man vorher genau kennen.

Grundsätzlich kann jedes Notariat in Deutschland mit der Erstellung und Beurkundung eines Kaufvertrages beauftragt werden. Die Wahl ist davon unabhängig ob das Kaufobjekt und das Notariat im gleichen Bundesland sind. Ein Notariat aus Bayern kann ebenfalls den Kauf einer Hamburger Immobilie beurkunden.

Wie berechnen sich die Kosten und wer trägt sie?

Die Kosten des gesamten Beurkundungsprozesses belaufen sich auf etwa 2% des Kaufpreises. Darin enthalten ist der Kaufvertrag, die Eintragung in das Grundbuch, die Bestellung einer Grundschuld und die Notartätigkeit. Die Abrechnung erfolgt jedoch strikt nach Gebührenordnung, sodass jeder Notar die identische Summe in Rechnung stellen würde. Die Wahl des Notars wird somit vor allem auf Grundlage persönlicher Erfahrungen oder nach dem Standort des Büros des Notars getroffen, denn ein Notar kennt sich meistens sehr gut in seiner Gegend aus.

Für die Beauftragung eines Notars stehen wir Ihnen gerne mit Rat und Tat zur Seite. In der Umgebung Varel empfehlen wir Ihnen das Notariat Janßen, Flade und Struß in der Windallee in Varel. Als langjähriges Notariat des Vertrauens profitieren wir von der Professionalität und Erfahrung, sowie der absoluten Expertise im Vertragswesen und der Notartätigkeit.

Das Notaranderkonto

Häufig stellen wir fest, dass noch verbreitet davon ausgegangen wird, dass der Kauf einer Immobilie über ein Notaranderkonto durchgeführt wird. Dieser früher gängige Weg, ist heute absolut unüblich im Verkauf von Immobilien geworden. Zumindest wenn Käufer und Verkäufer Ihren Wohnsitz in Deutschland haben.

Sollte ein Notaranderkonto dennoch von Käufer und Verkäufer gewünscht werden – dies kann beispielsweise Sinn machen, wenn die Übergabe der Immobilie bereits wenige Tage nach Unterzeichnung des Kaufvertrages stattfinden soll – so richtet das Notariat dieses nur gegen einen Aufpreis ein. Dieser ist ebenfalls in der Gebührenordnung geregelt. Die konkrete Höhe orientiert sich dann am Kaufpreis.

Der Notar – zur Neutralität verpflichtet

Grundsätzlich gilt jedoch, dass der Notar – unabhängig wer ihn beauftragt hat oder wer ihn bezahlt – zu absoluter Neutralität verpflichtet ist und Käufer und Verkäufer gleichermaßen beraten und von Schaden bewahren muss. Ist Ihr Immobilienverkauf also in der entscheidenden Phase angelangt und ein Notariat ist beauftragt, empfehlen wir Ihnen dieses für jegliche Rückfrage oder Erläuterung rund um den Kaufvertrag und rechtliche Details anzusprechen. Lediglich der Notar kann letztlich rechtlich verbindliche Aussagen treffen.

Die Grunderwerbsteuer ist nur beim Kauf einer Immobilie oder eines Grundstücks zu zahlen und ist vom Käufer zu tragen.

Die Höhe der Grunderwerbsteuer setzt jedes Bundesland individuell fest. Bei uns in Niedersachsen liegt die Grunderwerbssteuer bei 5%. Informieren Sie sich unbedingt vor dem Kauf der Immobilie, wie hoch die Grundsteuer in dem jeweiligen Bundesland ist.

Die Steuer ist fällig, nachdem man den Steuerbescheid erhalten hat. Hierfür wird eine einmonatige Frist eingeräumt.

Grunderwerbsteuer sparen

Unser Tipp: Dinge wie eine Einbauküche oder ein Kamin zählen zum Inventar der Immobilie und somit nicht mit in den zu versteuernden Wert. Machen Sie sich daher eine Inventarliste und legen Sie diese zur Beurkundung dem Notariat vor. Der darauf aufgeführte Wert wird nun vom Kaufpreis abgezogen und mindert somit die Grunderwerbssteuer. Das Gleiche gilt für Instandhaltungsrücklagen bei Wohneigentum. Prüfen Sie daher, vor der Beurkundung, die Instandhaltungsrücklagen der Wohneinheit.

Wichtig: Wenn Sie ein Grundstück kaufen und darauf ein Haus bauen, fällt die Grunderwerbssteuer nur auf den erworbenen Teil, also das Grundstück an. Sie profitieren in diesem Fall bei einem Neubau.